农贸市场设计降低公摊率,提高得房率的技巧

  农贸市场设计时,摊位的布局是影响格局的第一步,这一步一旦成型,就基本上决定了项目的摊位租金总收益。

  首先影响总租金的决定数据即是营业面积利用率,也可直称得房率。

  营业面积利用率(得房率)是什么

  即实际营业面积/总建筑面积。与之相反的是公摊率,公摊率+得房率=100%。

  因为有效的营业面积才能产生效益,所以理论上得房率越高,可以产生租金收益的摊位面积(摊位数量)就越大。

  一、得房率的阈值

  通常来说,大部分市场的营业面积利用率都在50%-55%之间。

  这是因为,商场消防设计规范、农贸市场设计规范中有部分强制条款,对市场的通道宽度、出入口数量及宽度、配套用房的最小面积等,做出了明确规定。例如购物主通道需不小于3米,次通道不小于2.5米,其它通道不小于2米,必须配备检测室且面积不小于15平方米等。为了满足例如以上的所有规范,则至少有45%的建筑面积需要规划为通道、配套用房,如此便形成了得房率55%这个阈值。

  一味追求得房率的误区

  为了提高出租收益,就要让得房率最大化,尽量高于55%。部分市场项目的得房率可以做到接近58%或60%,甚至销售型的市场可以做到得房率高于65%。

  误区1:减小购物通道宽度,拓宽摊岛外轮廓

  设计规范、消防规范要求,主通道宽度不小于3米,为了提高得房率而把主通道、次通道宽度减少为1.5-1.8米的例子很多,这样既可以提高得房率,又能让购物通道更加拥挤,显得市场人气旺盛,但会增加验收不通过的风险。

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  误区2:减少购物通道数量,合并多排摊岛

  (如图所示,取消所有摊位与摊位之间的纵向通道,只保留横向通道,变相让摊岛变成长条形状,从数据上确提高了得房率,降低了公摊)

  把原本纵横交错的购物通道取消一部分,例如只保留横向通道而取消所有的纵向通道,变相将摊位环岛由正方形拉长为长方形,更有甚者直接让摊岛贯穿南北或东西的两端,不留任何横穿的通道,以此来提高得房率。这个办法并不会与规范相抵触,相对而言是不良后果最不明显的做法,只是摊岛越的长度越长,越让顾客失去购物耐心,使得整体动线规划极不合理。

  当然,为了减少公摊率,很多人可谓无所不用其极,除了以上两个例子外,还有很多不计后果的做法,这些项目为了提高得房率所做的举措大部分都与规范相冲突,或是以牺牲实用性为代价而减少公摊,最后无法通过监管部门验收,不得不返工整改,徒耗钱粮。

  二、提高得房率、降低公摊率的合理举措

  举措1:共享理念

  以共享思维模式来解决配套功能,例如蔬菜整理间、熟食预进间等,这些功能都是规范要求必须配备的,但我们可以在一定程度上以“借用”的思维来处理,多个蔬菜摊位共用一个整理间,两个熟食营业房共用一个预进间,既满足了规范要求,又能节约空间,何乐而不为呢?

  (如图所示,为4个熟食营业房,共用2个预进间的巧妙规划。相对于每个熟食营业房分别设置预进间的标准化做法,节约了2个预进间的公摊面积)

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  举措2:减小必须配套的功能用房,取消非必要的功能用房

  检测室、休息区等功能,这些都是市场设置规范所要求必须配套的,但应该认真研读规范,在满足规范的前提条件下,尽可能不造成面积的过度浪费。例如部分地区的检测室要求面积达到15平方米,休息区至少设置2处,那么我们的检测室就严格按照15平方米进行设计,休息区因为未作面积要求,故只需选择2处非黄金位置,设置一排座椅即可,既符合规范,也满足了顾客休息所需。

  举措3:充分利用每一寸空间

  经营死角、扶梯下方、出入口公共过道侧面,这些区域都是容易被忽视的空间,提高空间利用率就是提高得房率,降低公摊率的本质办法。

  (如图所示,自动扶梯下方的倾斜空间,被充分利用,右侧规划了一间店面、左侧规划了一间配套用房)

  三、得房率与合理化经营的平衡点

  一味追求高得房率,很容易实现数据上的理想状态,但无疑是对合理经营的放弃,一个挤满了商铺,购物通道匮乏,缺少配套设施的市场,一定是相对不利于经营的,容易在开业后短期内生意转冷、一蹶不振。

  只追求合理经营,忽视得房率,忽视商业面积的占比,也不可取,犹如饮鸩止渴,虽争取了所谓长效经营,但这是天真的理想乡。不建立在效益基础上的经营,又如何能够长久。

  为了兼顾效益与长久经营,在得房率取舍时,就不得不兼顾规范、购物舒适度、单个摊位单元的划分。销售类的项目则还必须考虑单个摊位的总价在可接受范围内,例如摊位不超过12万元/个,营业房不超过30万元/个的总价,那么就要求对单元面积的设置需权衡其上限,不可突破总价。

  综上所述,我更建议公益为主的农贸市场设计项目,把得房率控制在45-55%之间为宜;若为实现效益最大化,则应把得房率争取提高至55-59%之间较为合适。

  世上没有相同的两片树叶,也不会有完全可以套用的法则,每个市场都有着其自身的特点,取之于民、用之于民是永远不变的主旨。

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创建时间:2022-07-28 10:35
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