从1990年至今三十年间，我国超额完成了30%城市面积的开发建设。很明显的感觉就是如今新建住宅的入住率不足90%，甚至某些西南地区过剩的住宅楼盘的入住率不足20%；而商业地产也明显出现超额开发，大批量的商家已经逐渐头脑清醒，空置的商业层出不穷。

农贸市场是依托城市背景和发展空间所配套的生活服务设施，其建设开发是以基础、建筑、环境的综合条件为依据，由于自身社会职能发生转变或进步，从而自然发生的需求。在这个大前提下，农贸市场与其它商业一样显得臃肿，特别是产权销售或使用权长租类型的农贸市场，一年内人去楼空的结局实在让人唏嘘不已。

在农贸市场行业做好稳健的投资策略，就需要具备规划意识，而农贸市场规划意识必须明确分析空间、政策、社会、技术四个层面。

空间：空间要素主要指的是城市的发展轨迹，从城市发展方向、速度、体积等多角度出发，结合各项特征，最终决定农贸市场的提升改造、新建开发任务。其中错综复杂的城市交通发展，也是近年来农贸市场大范围改造的因素之一，交通的愈发便利，让商业更加连贯，尤其见于地铁沿线，几乎商业不断、人气不断，所以依附于地铁客流的农贸市场近年备受青睐。

（广州市海傍地铁站旁的菜市场）

政策：城市在发展，经济在进步，农贸市场行业作为投入产出比的跳跃性并不惊人的投资项目，需要社会资本的注入，同时也离不开政府财政、规划等资本的支持。盲目的热情争取所获得的项目，发现预期的业态根本不符合城市规划，这种例子不胜枚举。而堂堂民生工程，忽视公益投入，商业思维充盈，赚了利益却丢了声名，得不偿失。

社会：举例：有一种现象，可称为“小吃街”现象，或者叫“建材街”“家具街”现象都可以，指的是一条街全部是小吃业态，虽然看起来竞争激烈，反而抱团打败其它零散的竞争者，唯独在这条街做小吃才能存活。农贸市场在过度饱和后，也会发生“农贸街”现象，典型的特征就是农贸市场周边的小摊小贩极多，周围沿街商铺中大部分都经营农贸相关业态。遇到“农贸街”现象，不但不需要惧怕地理位置较近的竞争对手，反而可以充分利用竞争，依靠附近居民的消费习惯，形成农贸产品商圈，再通过对停车位等配套设施的全方位打造，站在巨人的肩膀上成为生意火爆的“农贸街”。当然，社会现象的例子实在太多，丰富的经验和独到的眼光方能成就项目。

（图片来源网络）

技术：农贸市场项目能不能做，可否做好，对于初学者这始终是两个天大的难题。对项目主体本身而言，好的建筑形态、结构形式是必不可少的条件。一些布局较差的物业并不能形成良好的农贸市场必要动线，却在经过业余规划设计之后粉墨登场，生意冷清，开业不久便空场一半，这种实例很多。如何把握项目的可行性，是决定项目实施与否的第一步重点工作，也是关乎项目生死的判断。杭州佰映作为专业的农贸市场设计公司，做过的农贸市场项目数以千计，项目值不值得做，怎样把项目价值最大化，解决此类农贸问题正是佰映的专长。

盲目投资不可取，举步维艰又坐失良机，找准方向却发现城墙内已经人满为患。敏锐的规划意识很容易发现城市已经完成了对面积的开发，下一步注定是对质量的提升。