农贸市场规模与人口分布的3个决定问题

 

人口分布一直是城市研究的热点话议题,同时我国商业的未来发展趋势又初见端倪将以社区为主要载体。社区服务设施在充分得到完善建设的前提下,社区商业配套逐渐发展成熟,其中,各地纷纷出台社区管理办法等文件,提出文体娱乐、康体健身、学习教育、商业购物等服务功能是社区层面最普遍的建设要求。

 

农贸市场的建设规模在初步定位时面临3个决定性问题。

 

  1. 多样化的人口构成将以何种形态影响市场定位;
  2. 便民公益和利润空间该如何分配;
  3. 居民人口发生变化,市场如何应对自如。
  4.  

要解决上述3个核心问题,还要从农贸市场规模和人口分布之间的关联性开始分析。

 

经调研,市级、区级农贸市场多带有批发配送性质,覆盖人口必然超过十万至几十万人不等,较大型的农贸市场形态完整、业态齐全,且交易转化效率极高,存在一定建设门槛。沿街菜店近年来新兴迅速,以迅雷不及掩耳之势分别占据了各自住宅小区,可以概括为街级市场,这类商店虽具备买菜功能,但存在面积不足、业态不全、功能模糊、缺乏规范设计、无售后保障等诸多缺点;虽一时盛行,但疫情稳定后必然会迎来一轮肃清。市级和街级市场的建设或门槛过高、或门槛过低,而主要让人最捉摸不透的,大多数情况还是社区级农贸市场,面积普遍在1500-5000平方米不等。

 

社区级农贸市场对于3个关键问题,并不一定能提供标准答案,各个市场的实际情况不尽相同,各个企业、单位打造市场的目标亦有所不同。

 

多样化的人口构成将以何种形态影响市场定位

 

人口构成从浅显角度可依据年龄段划分,而实际对农贸市场的日常交易发挥作用的特性是消费能力和消费频次,后者与年龄有一定关联。一般而言,20岁以下的基本青少年不具备到市场买菜的消费机会;21-40岁的中年龄段人群普遍拥有较高的消费能力,但消费频次较少,每次采购量大;41-60岁的高年龄段人群拥有较低的消费能力,消费频次较大,每次采购量小;61岁以上老年人则相对于上一阶段在各环节的表现上均有所下降。

 

根据分析农贸市场周边的小区建成年份,老小区和回迁安置小区,一般居住的高年龄段人群占比较大,而新建小区则中年龄段人群占比相对有所提升。对于市场周边的实际情况,估计人口构成,可以更精准地根据不同年龄段的顾客群体做出相应定位调整。例如年轻人会更喜欢轻松、高效率、高品质,对价格往往关注度低、而对品质关注度高,所以打造更高水准的消费环境优先级更高、对市场购物外的配套设施要求更高,实质农贸市场的面积可以适当缩容,将剩余空间作为配套功能打造为美食区、体验区等等。对于老年人群体,往往关注度会更青睐于赠品活动、低价促销,则可有针对性地开展营销,吸引更多消费,市场规模则应以传统市场为主来进行区域划分。

 

便民公益和利润空间该如何分配

 

自古名利难两全,为名则必须舍利,为利又难以保名。民生工程的建设和运营,在保证不亏损的前提下,如何盈利,如何便民,成为难解之题。传统农贸市场区域,定然以民生为主,利润空间有限;而自由度较高的其它商业,则通过合理的规划运营,能够实现利益最大化。在这二者之间如何取舍,怎样才能实现两不误的目标,需要足够的觉悟,以及对农贸和商业之间各自规模最合理的全方位把控。

 

农贸市场规划设计过程中,应当充分考虑配套商业与农贸市场本身的契合度,以及与周边人口的匹配度,例如在老年客群较多的商业建筑内规划KTV/电影院等娱乐场所明显就不匹配。

 

居民人口发生变化,市场如何应对自如

 

人口不断迁徙,才带来了今天文明的高度发达。在人口迁徙过程中,居民的年龄段、多寡分布、人群特点都会不断发生变化。很多失败的农贸市场建设例子就是因为对人口变化预判错误,例如新建小区周边盲目建设规模较大的农贸市场,最后因为小区入住率无法达到预期,农贸市场生意惨淡被迫停业,这样的失败例子比比皆是。

 

要找到对人口变化的应对之策,首先要有提前了解人口变化趋势的政策手段以及敏锐的商业眼光,只有清晰地知道人口变化的规律和即将发生的政策性迁徙,才能留有充足的时间做准备工作。

 

对于大量人口即将迁出或即将迁入的情况,农贸市场应该在功能方面做出充分考虑,留有一定余地,能够灵活缩容或扩容,提前应对变化,才能保证自身存活。

 

创建时间:2020-06-24 15:50
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