社区型农贸市场及商业综合体的规划思路

 

社区是居民分布的集中点,对社区类型的服务设施需求很高。以街道服务中心,社区邻里中心为载体的农贸市场商业发展迅速。

社区商业基于居住小区为载体,城市核心区域以老城区的居住更为密集,社区形成年代更久远,老龄化比例也更为显著。但同时,老城区的街区商业及住宅区配套商业大多数较为陈旧,空间利用率受到强烈的制约,例如老小区内没有地下停车库,而地面的停车位明显不足。现行的大部分设计规范、规划规范等,也只适用于新建的建筑主体,对于老建筑很难满足所有规范指标,这就导致了旧建筑、旧小区的改造具有难度,此难度来源于时代的落差。

要规划好社区型农贸市场商业综合体,首先肯定建立在社区已成型,或社区即将成型的前提下。有社区、有居民、有使用主体,社区配套商业的价值才能体现。社区型农贸市场商业综合体的规划思路,必须有严谨的逻辑。

 

1.       建筑条件分析

1、       周边居住环境及人口分布;

街道辖区面积及户籍人口,这些数据都是可以在信息公开网进行查询的,通过人口总量和人口密度来归纳商业综合体的功能和预估体量,是项目定位阶段要做的基本准备工作。

2、       周边商业环境及交通关系;

已经存在的商业配套设施应该在本项目的规划中尽可能进行规避,差异化的业态定位才能稳定长久发展。主要调研的配套服务业态可以包括日托、餐饮、康复、家政、心理、文娱等等,地理区位关系和如何到达,则关联到可步行半径范围内的服务人群,和驾车可达范围内的服务人群的不同。

3、       存建筑的主要形式;

占地面积、结构形式、业态分区、原定功能,这都是决定商业综合体使用功能的参考因素。例如,三层建筑的规划,主流思路是一层为农贸市场及衍生商业,二层为社区配套服务,三层及二层局部可以作为超市。

4、       选址的思考;

居民日常生活离不开的商业有:农贸市场、超市、小吃、日杂、邮政、家用电器等,社区级商业要求不仅对本小区内部开放,还应具备对外的交通便利条件。这就要求项目选址的通达性,并且最好能够兼备一定的室外活动空间。

5、       老龄化的适应性;

老化是服务类建筑规划近年来的一大热门课题,在满足正常使用的前提下,还应该保证老年人的行动安全和健康,但往往这部分的具体措施会随项目本身情况而改变,因地制宜。例如无障碍通道、休息区、指引区的设置,都会为老弱病残提供便利。

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2.       空间布局的合理性

1、       克服难点,提高空间利用率;

对于项目难点需要进行克服,劣势进行规避,例如面积单元狭小、空间布局局促、功能要求复杂。在克服诸如以上困难的过程中,提高空间利用率是核心解决方式,相关联的业态功能进行合并,对交通动线的优化,分时段重复利用多功能空间,这些都是提高空间利用率的手段。

2、       充分发挥建筑本身条件;

建筑本身的层高、出入口位置关系等都可以作为提高空间合理性的条件。室内外的动线组织,绿化和采光等,都是进行空间规划时的重点考虑对象。

3、       业态之间关系的梳理;

将农贸市场、生鲜卖场、生活超市、配套服务等之间的功能梳理清楚,了解动线规律。一站式购物主旨是将一站式购物和一站式体验作为动线规划的依据,尽可能让服务对象通过单一路线完成所有的采购;而停留式体验则重在感受和自由体验,适合选择场地中心区域作为停留区,四周发散出各种功能,让服务对象可以根据自身需求选择想要的区域进入,完成购物或体验后折返中心区域,适度休息后再进行下一轮体验。

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3.       对现状的改善

1、       交通疏散的改善

对于出入口少,葫芦型或口袋型建筑,经常形成对疏散不利的状况。这就要求在规划时合理进行有效改善,例如农贸市场在平面布局时,尽量将任意两个出入口之间的通道做宽、做正,避免绕路,形成直接的有效通道,满足最短时间穿行的原则,因此而形成的主通道,其两侧的摊位价值也能得以最大化体现。

2、       结构安全的改善;

对于原有建筑缺少垂直交通设施的,需要加装自动扶梯或自动人行道,需要首先了解原始设计的抗震设防,进行结构安全鉴定,结构加固与正常的商业规划同步进行。

3、       通风采光的改善;

由于社区商业综合体顾名思义位于社区内部或外围,一般处在高楼林立的环境中,采光和通风都会成为设计重点。例如:在贴紧建筑的两侧的开窗价值大打折扣,天窗的采光和中庭设置能够有效提高采光通风。

4、节能环保的改善;

一般情况下,公厕的位置应当就近化粪池设置。在设计中可以考虑采用双路污水系统,普遍情况排入小型微生物讲解划分至,峰值情况排入就近的公厕化粪池,减轻峰值的荷载压力。室内排水则采用雨污分流的方式,避免造成堵塞。

4.       社区商业氛围的营造

1、       直通型动线

社区级农贸市场及商业,一般顾客都是附近小区的常住居民,这类人群的特点是购物目的明确,购物时长受到限制,一般都在上下班过程中进行补给。所以直通型的动线更适合社区消费者。例如下班回家想要买一条鱼烧菜,如果需要穿过整个商场作为强制动线,那么很可能导致家人饿着肚子。

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2、       人性化设计;

在各类设计中,都讲究人性化,而社区型商业的对象都是附近居民,都属于回头客,所以人性化设计也要更加注重。例如功能业态的搭配能够更贴近生活,油盐酱醋、火锅底料与火锅食材紧邻,话费充值与手机配套服务相邻。

3、       亲子化规划

亲子活动,偕老带幼,是社区居民日常活动的重要环节,有效利用这一点,将农贸市场及商业综合体打造为附带亲子共享业态已然成为流行趋势。儿童游乐、亲子体验是时下最受欢迎的商业配套业态。温馨的家庭氛围烘托,开放式的服务空间让老年人和服务者之间进行交互,更有利于让老年人感到温暖。营造便利宜居主义的服务设施,强调居家、温馨的环境旗帜,是社区商业和社区农贸市场的规划设计技巧要求。

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创建时间:2020-09-15 16:54
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