新城区、老城区的融合与重生,农贸市场选址落位的取舍

不少朋友作为项目投资方经常咨询我选址的问题,尤其是在面临抉择时希望得到一个客观的评价。如果只有唯一答案倒也无所纠结,可世事就是如此,当你有多个可选答案时,举棋不定的过程中往往与机遇失之交臂,或是不论结果如何总认为当初抑或应当选择另一条道路。

选址问题的前期矛盾经常出现在新老城区之间,虽说好的项目可遇不可求,但这个新城区、老城区究竟哪里更适合开发或改造农贸市场项目,最终成为了一个不仅奢侈而且两难的问题,这个问题似乎永远没有标准答案。城市活力、地域特点都是影响判断的宏观因素。

在当前国情下新老城区的改造建设,是基于城市整合、规划条件的,如何在项目中顺应时势,激发活力,塑造特色,拓以实践尤为重要。在对项目选址进行甄选时,可以从以下几个方面入手调研:

 

1、       宏观区位

商业项目自然要以辐射范围内的顾客群体为要素,宏观区位要求对城市及周边县市有一定了解,通过对客流、货流、经济流等大方向分析项目现状及未来趋势走向。

 

2、       城区纽带

当前新城区与老城区之间的连接点,将来二者之间的融会贯通关系,例如新区是否近年有大力开拓发展及人口迁入的可能,老城区是否有整改或者拆迁的计划。

 

3、       客货交通

即可达性,通过千百个项目的总结,老城区农贸市场的交通大多较为复杂,道路大小错综,如不熟悉周边居住境况,很难作出准确的流量分析。而新城区一般车行交通便利,容易打通“井”字型主通道。

 

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(上图为某老城区农贸市场的复杂交通布局)

 

 

 

 

 

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(上图为某新城区农贸市场的“井字型”规则交通

 

4、       项目核心问题

根据不同的项目情况,可以总结出项目面临的核心问题。例如农贸市场项目性质为租赁,商户为按年交租进场经营,项目建设性质为老市场改造,那么核心问题及重点即是如何稳定经营户,稳住老顾客,扩大市场辐射范围等。而再如农贸市场项目性质为销售,商户多为买断产权进场经营,项目建设性质为新建市场的,则核心是如何制定良好营销策略,打造配套商业,齐全业态。

 

根据以上几个重要因素,杭州佰映设计公司归纳如下:

 

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综合而言,选择投资老城区农贸市场项目,前期总投入成本较小,市场环境趋于稳定,容易准确预估利润;但同时竞争激烈,若没有绝对的独特优势容易被淘汰,且即使运营成功,收益上限相对较低,属于稳健性投资。

 

选择投资新城区农贸市场项目,前期投入较大,面临的压力也大,且在一个陌生的新环境,很多老经营户会考虑是否值得入驻,而新晋的经营户普遍实力有限,并不如老经营户一样自带客源;可一旦项目招商运营成功,无疑会成为片区范围内的唯一案例,收益上限大,高风险高回报。

创建时间:2020-03-06 14:05
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