农贸市场调研:设计前和招商前,不可缺少的步骤

农贸市场招商前,要进行专业化调研。

农贸市场设计的第一步,也是调研,以及确定平面布局业态规划

 

何为平面布局:其最终体现是确定摊位总数,编制摊位号。

何为业态规划:其最终体现是明确蔬菜、肉类、水产、粮油、豆制品、干货、冻品、副食、调味品等所有业态的位置、数量。

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正如我们家中进行平面布局设计,先把房间分隔出来,最合理的前提下可以布5个大小、位置略有不同的房间,这就是平面布局。之后再5个房间根据其特点以及使用功能的需求进行规划,例如最大的房间作主卧,再规划次卧和客卧,然后根据家庭构成设置书房、儿童房,5个房间的功能进行确定和完善,这就如同业态规划。

 

在招商过程中难免会发生平面和业态方面的微调,这些调整都需要根据实际招商情况而定。例如因为市场需求量不够饱和,最终还剩5%的摊位余量,那么可能会增加一个市场出入口,取消该区域2个摊位,这就是平面布局的微调。再例如蔬菜摊位的需求量明显高于预期,而肉类摊位报名人数低于预期,那么很可能会对业态规划进行调整,减2个肉类摊位改为蔬菜摊位,这就是业态规划的微调。

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要规避平面、业态调整频发,就要根据丰富的农贸市场招商、运营经验,在设计时就保证平面布局、业态规划拥90%以上的准确度,这样才把调整压缩在可控范围内,避免项目收支发生大偏差。

 

设计之初,就要进行详实的调研,以确保设计方案达90%以上的准确度,符合最终的招商需求。招商之前,也要进行一次以招商为主要指导思想的调研,其目的是保证项目定位、收支的准确无误和进行落实。

 

招商前要进行的调研主要针对两个大板块:

一、                      平面布局和业态规划,这也是对设计成果的一次复核,确保最初的招商平面业态图,和市场开业时的最终实施方案保持高度一致;

二、                      资金评测,包括了对投入资金的再一次核算,以及农贸市场摊位的定价(出租金额或出售金额),以确保项目的预期利润能够得以实现。

 

设计和招商前,要做的两次调研,到底有哪些不同的侧重点?

农贸市场设计:重在调研本项目的建筑主体,周边的同类项目距离、规模、业态比例、各业态数量、交易方式。

农贸市场招商:重在调研周边项目的各业态实力、租金(或售价)、周边人口购买力。

 

可以看出,设计调研,在意的是具象的本项目情况和周边项目情况,以数量和比例为主;招商调研,在意的是抽象的商业环境,以金额和商户经营能力为主。

项目关键节点实施前,进行专业性调研,其目的是将调研数据整合分析,得出指导意见。容易被忽视的两次调研,好比没有进行草稿验算的考卷答题,没有任何容错率,要知道在答案上每修改一笔一划,就是时间和金钱的双重损失。

 

农贸市场调研专员,他们的在项目设计、招商中的地位必然会愈加受到重视,是不可缺少的角色。农贸市场调研,是设计前和招商前,不可缺少的步骤。

创建时间:2019-09-24 15:36
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