农贸市场设计时，摊位的布局是影响格局的第一步，这一步一旦成型，就基本上决定了项目的摊位租金总收益。

　　首先影响总租金的决定数据即是营业面积利用率，也可直称得房率。

　　营业面积利用率（得房率）是什么

　　即实际营业面积/总建筑面积。与之相反的是公摊率，公摊率+得房率=100%。

　　因为有效的营业面积才能产生效益，所以理论上得房率越高，可以产生租金收益的摊位面积（摊位数量）就越大。

　　一、得房率的阈值

　　通常来说，大部分市场的营业面积利用率都在50%-55%之间。

　　这是因为，商场消防设计规范、农贸市场设计规范中有部分强制条款，对市场的通道宽度、出入口数量及宽度、配套用房的最小面积等，做出了明确规定。例如购物主通道需不小于3米，次通道不小于2.5米，其它通道不小于2米，必须配备检测室且面积不小于15平方米等。为了满足例如以上的所有规范，则至少有45%的建筑面积需要规划为通道、配套用房，如此便形成了得房率55%这个阈值。

　　一味追求得房率的误区

　　为了提高出租收益，就要让得房率最大化，尽量高于55%。部分市场项目的得房率可以做到接近58%或60%，甚至销售型的市场可以做到得房率高于65%。

　　误区1：减小购物通道宽度，拓宽摊岛外轮廓

　　设计规范、消防规范要求，主通道宽度不小于3米，为了提高得房率而把主通道、次通道宽度减少为1.5-1.8米的例子很多，这样既可以提高得房率，又能让购物通道更加拥挤，显得市场人气旺盛，但会增加验收不通过的风险。

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　　误区2：减少购物通道数量，合并多排摊岛

　　（如图所示，取消所有摊位与摊位之间的纵向通道，只保留横向通道，变相让摊岛变成长条形状，从数据上确提高了得房率，降低了公摊）

　　把原本纵横交错的购物通道取消一部分，例如只保留横向通道而取消所有的纵向通道，变相将摊位环岛由正方形拉长为长方形，更有甚者直接让摊岛贯穿南北或东西的两端，不留任何横穿的通道，以此来提高得房率。这个办法并不会与规范相抵触，相对而言是不良后果最不明显的做法，只是摊岛越的长度越长，越让顾客失去购物耐心，使得整体动线规划极不合理。

　　当然，为了减少公摊率，很多人可谓无所不用其极，除了以上两个例子外，还有很多不计后果的做法，这些项目为了提高得房率所做的举措大部分都与规范相冲突，或是以牺牲实用性为代价而减少公摊，最后无法通过监管部门验收，不得不返工整改，徒耗钱粮。

　　二、提高得房率、降低公摊率的合理举措

　　举措1：共享理念

　　以共享思维模式来解决配套功能，例如蔬菜整理间、熟食预进间等，这些功能都是规范要求必须配备的，但我们可以在一定程度上以“借用”的思维来处理，多个蔬菜摊位共用一个整理间，两个熟食营业房共用一个预进间，既满足了规范要求，又能节约空间，何乐而不为呢？

　　（如图所示，为4个熟食营业房，共用2个预进间的巧妙规划。相对于每个熟食营业房分别设置预进间的标准化做法，节约了2个预进间的公摊面积）

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　　举措2：减小必须配套的功能用房，取消非必要的功能用房

　　检测室、休息区等功能，这些都是市场设置规范所要求必须配套的，但应该认真研读规范，在满足规范的前提条件下，尽可能不造成面积的过度浪费。例如部分地区的检测室要求面积达到15平方米，休息区至少设置2处，那么我们的检测室就严格按照15平方米进行设计，休息区因为未作面积要求，故只需选择2处非黄金位置，设置一排座椅即可，既符合规范，也满足了顾客休息所需。

　　举措3：充分利用每一寸空间

　　经营死角、扶梯下方、出入口公共过道侧面，这些区域都是容易被忽视的空间，提高空间利用率就是提高得房率，降低公摊率的本质办法。

　　（如图所示，自动扶梯下方的倾斜空间，被充分利用，右侧规划了一间店面、左侧规划了一间配套用房）

　　三、得房率与合理化经营的平衡点

　　一味追求高得房率，很容易实现数据上的理想状态，但无疑是对合理经营的放弃，一个挤满了商铺，购物通道匮乏，缺少配套设施的市场，一定是相对不利于经营的，容易在开业后短期内生意转冷、一蹶不振。

　　只追求合理经营，忽视得房率，忽视商业面积的占比，也不可取，犹如饮鸩止渴，虽争取了所谓长效经营，但这是天真的理想乡。不建立在效益基础上的经营，又如何能够长久。

　　为了兼顾效益与长久经营，在得房率取舍时，就不得不兼顾规范、购物舒适度、单个摊位单元的划分。销售类的项目则还必须考虑单个摊位的总价在可接受范围内，例如摊位不超过12万元/个，营业房不超过30万元/个的总价，那么就要求对单元面积的设置需权衡其上限，不可突破总价。

　　综上所述，我更建议公益为主的农贸市场设计项目，把得房率控制在45-55%之间为宜；若为实现效益最大化，则应把得房率争取提高至55-59%之间较为合适。

　　世上没有相同的两片树叶，也不会有完全可以套用的法则，每个市场都有着其自身的特点，取之于民、用之于民是永远不变的主旨。

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