社区型农贸市场及商业综合体的规划思路

社区是居民分布的集中点，对社区类型的服务设施需求很高。以街道服务中心，社区邻里中心为载体的农贸市场商业发展迅速。

社区商业基于居住小区为载体，城市核心区域以老城区的居住更为密集，社区形成年代更久远，老龄化比例也更为显著。但同时，老城区的街区商业及住宅区配套商业大多数较为陈旧，空间利用率受到强烈的制约，例如老小区内没有地下停车库，而地面的停车位明显不足。现行的大部分设计规范、规划规范等，也只适用于新建的建筑主体，对于老建筑很难满足所有规范指标，这就导致了旧建筑、旧小区的改造具有难度，此难度来源于时代的落差。

要规划好社区型农贸市场商业综合体，首先肯定建立在社区已成型，或社区即将成型的前提下。有社区、有居民、有使用主体，社区配套商业的价值才能体现。社区型农贸市场商业综合体的规划思路，必须有严谨的逻辑。

1. 建筑条件分析

1、周边居住环境及人口分布；

街道辖区面积及户籍人口，这些数据都是可以在信息公开网进行查询的，通过人口总量和人口密度来归纳商业综合体的功能和预估体量，是项目定位阶段要做的基本准备工作。

2、周边商业环境及交通关系；

已经存在的商业配套设施应该在本项目的规划中尽可能进行规避，差异化的业态定位才能稳定长久发展。主要调研的配套服务业态可以包括日托、餐饮、康复、家政、心理、文娱等等，地理区位关系和如何到达，则关联到可步行半径范围内的服务人群，和驾车可达范围内的服务人群的不同。

3、既存建筑的主要形式；

占地面积、结构形式、业态分区、原定功能，这都是决定商业综合体使用功能的参考因素。例如，三层建筑的规划，主流思路是一层为农贸市场及衍生商业，二层为社区配套服务，三层及二层局部可以作为超市。

4、选址的思考；

居民日常生活离不开的商业有：农贸市场、超市、小吃、日杂、邮政、家用电器等，社区级商业要求不仅对本小区内部开放，还应具备对外的交通便利条件。这就要求项目选址的通达性，并且最好能够兼备一定的室外活动空间。

5、老龄化的适应性；

适老化是服务类建筑规划近年来的一大热门课题，在满足正常使用的前提下，还应该保证老年人的行动安全和健康，但往往这部分的具体措施会随项目本身情况而改变，因地制宜。例如无障碍通道、休息区、指引区的设置，都会为老弱病残提供便利。

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2. 空间布局的合理性

1、克服难点，提高空间利用率；

对于项目难点需要进行克服，劣势进行规避，例如面积单元狭小、空间布局局促、功能要求复杂。在克服诸如以上困难的过程中，提高空间利用率是核心解决方式，相关联的业态功能进行合并，对交通动线的优化，分时段重复利用多功能空间，这些都是提高空间利用率的手段。

2、充分发挥建筑本身条件；

建筑本身的层高、出入口位置关系等都可以作为提高空间合理性的条件。室内外的动线组织，绿化和采光等，都是进行空间规划时的重点考虑对象。

3、业态之间关系的梳理；

将农贸市场、生鲜卖场、生活超市、配套服务等之间的功能梳理清楚，了解动线规律。一站式购物主旨是将一站式购物和一站式体验作为动线规划的依据，尽可能让服务对象通过单一路线完成所有的采购；而停留式体验则重在感受和自由体验，适合选择场地中心区域作为停留区，四周发散出各种功能，让服务对象可以根据自身需求选择想要的区域进入，完成购物或体验后折返中心区域，适度休息后再进行下一轮体验。